Principales aspectos de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Tras la corta vida que tuvo el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba, entre otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), al no ser convalidado por el Congreso ayer 6 de marzo de 2019, entró en vigor el nuevo Real Decreto- ley 7/2019 de 1 de marzo (que igualmente se denomina de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y que vuelve reformar la LAU en el mismo sentido que el Real Decreto ley 21/2018 añadiendo algunas novedades.
En primer lugar, debemos advertir que, aunque esta norma ha entrado en vigor, la misma deberá ser convalidada en el plazo de 30 días a contar desde su promulgación por la Diputación Permanente (dado que el Congreso estará disuelto en dicho momento). Si no se convalida volverá a aplicarse el régimen anterior.
Igualmente, esta reforma no afecta a los contratos firmados con anterioridad a su entrada en vigor, a los que se aplicará el régimen anterior salvo que las partes pacten expresamente otra cosa.

Novedades de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Destacamos las siguientes:

Vivienda suntuaria. En el caso de que la vivienda tenga una superficie superior a 300 metros cuadrados o cuando la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual el contrato se regirá por la voluntad de las partes y en su defecto, por lo dispuesto en la LAU, de manera que no estarán sujetos a las limitaciones de la LAU los arrendamientos que cumplan alguna de estas condiciones
-Ampliación del periodo de prórroga obligatoria del arrendamiento de vivienda, diferenciando entre que el arrendador sea persona física o jurídica. Se amplía hasta 5 años el periodo de prórroga obligatoria para el arrendador persona física, y hasta 7 años para el arrendador persona jurídica.
Ampliación de la prórroga tácita. Si una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar, el contrato se prorrogará durante tres años más, salvo que el arrendatario manifieste con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de sus anualidades su voluntad de no renovarlo. En este supuesto no se diferencia si el arrendador es persona física o jurídica. Ahora bien, para que no tenga lugar la prórroga tácita el arrendador deberá preavisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos meses de antelación.
-Necesidad de que conste expresamente en el contrato la excepción a la prórroga obligatoria por necesidad de ocupar la vivienda arrendada. Para que no tenga lugar la prórroga obligatoria una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, es necesario establecer expresamente en el contrato que no procederá la prórroga en caso de que el arrendador necesite ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarle a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Conforme al régimen anterior, aunque no constara en el contrato esta salvedad podía aplicarse si se dada la circunstancia descrita.
Resolución del derecho del arrendador. Si durante el periodo de prorroga obligatoria, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpla el periodo de prórroga obligatoria. Una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria si el derecho del arrendador quedara resuelto por las causas mencionadas, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido, aunque la duración pactada fuera mayor salvo que el contrato de arrendamiento hubiese accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos causantes de la resolución del arrendador.
Arrendamiento de vivienda ajena. Se introduce la novedad de mantener la vigencia durante el periodo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.
Enajenación de la vivienda arrendada. El adquirente de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante el periodo de prórroga obligatoria con independencia de que el contrato esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. En contratos cuya duración exceda del periodo de prórroga obligatoria quedará subrogado por todo el tiempo pactado salvo que se trate de un adquirente que reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Cuando las partes hayan pactado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que resta para cumplir el periodo de prórroga obligatoria.
Actualización de la renta. Se limita la actualización de la renta, de manera que el incremento derivado de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Serán siempre a cargo del arrendador cuando sea una persona jurídica.
Limitación de las garantías adicionales en contratos de arrendamiento de vivienda que no sean de larga duración. En los contratos cuya duración no sea superior a 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si el arrendador es persona jurídica), se limita el valor de la garantía adicional (cualquiera que sea su modalidad, es decir ya sea a través de depósito o de aval bancario), hasta dos mensualidades de renta, sin perjuicio de la fianza legal que no sufre variación alguna.
En JGH & ABOGADOS tenemos una dilatada experiencia en la redacción de contratos de arrendamiento de todo tipo, así como en la resolución de conflictos entre arrendador y arrendatario y en desahucios, por lo que, tanto si es arrendador como arrendatario, no dude en ponerse en contacto con nosotros en el teléfono 91.411.08.38 o escribiéndonos a través del formulario web o mediante el correo electrónico info@jghabogados.com, un buen contrato previene situaciones indeseables.

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