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Instalación de puntos de recarga en garajes comunitarios: basta la comunicación previa, no requiere acuerdo
Análisis de si la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos en plazas de garaje individuales en un garaje comunitario, que afecten mínimamente a elementos comunes, requiere un acuerdo previo de la comunidad o basta con la comunicación previa según el artículo 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Analizamos la interpretación de los requisitos de forma y de contenido que debe cumplir la comunicación previa a la que se refiere el art. 17.5 LPH siendo una cuestión sobre la que se ha pronunciado la reciente Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 16/2026 de 14 Ene. 2026, Rec. 6272/2020, puntualizando su doctrina sobre la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos de uso privativo en una plaza individual en propiedad horizontal declarando que la instalación de tal punto de recarga en plaza privativa sujeta a propiedad horizontal queda sujeta al régimen de comunicación previa a la comunidad de la instalación proyectada, sin necesidad de autorización comunitaria, incluso si existe una afectación mínima y necesaria de elementos comunes, siempre que no sea innecesaria, desproporcionada ni perjudicial para otros comuneros, por lo que se debe comunicar fehacientemente y ejecutar con mínima afección común y evitar cualquier perjuicio.
Con la conclusión de esta sentencia, en cuanto a que basta con la comunicación previa a la comunidad para la instalación de puntos de recarga en plazas individuales, incluso si la instalación afecta mínimamente a elementos comunes, sin necesidad de acuerdo comunitario, se establece un cambio doctrinal que limita la exigencia de autorización previa salvo afectación desproporcionada o perjuicio para otros copropietarios.
La sentencia analiza e interpreta el citado artículo 17.5 LPH conforme a la Sentencia 1745/2015, de 1 de diciembre, remitiéndose a su contenido, así como conforme a la finalidad de las reformas legislativas para fomentar la eficiencia energética, estableciendo que la mera comunicación previa a la comunidad es suficiente salvo que se cause una afectación innecesaria o desproporcionada a elementos comunes o perjuicio a otros propietarios, prevaleciendo el espíritu y finalidad de la norma sobre una interpretación restrictiva.
Tampoco se impone ningún requisito específico acerca de la forma o del contenido de la comunicación previa que debe realizar el comunero que se propone instalar en su plaza de garaje un punto de recarga de vehículos eléctricos.
Se tiene en cuenta que el espíritu y finalidad de la norma propician la interpretación de que, para realizar la instalación de un punto de recarga, basta la mera comunicación a la Comunidad, con independencia de que pueda afectar tangencialmente a elementos comunes, como ocurre al fijar el cableado al techo del garaje.
La voluntad del legislador es facilitar la ejecución de obras o infraestructuras, la implantación de sistemas y la instalación de nuevos servicios que contribuyan a la consecución de los objetivos de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, incluida la mayor eficiencia, el ahorro energético y la lucha contra la pobreza energética, es decir, a análogos propósitos a los que se orienta la progresiva sustitución de los vehículos de combustión interna por los vehículos eléctricos, cuya implantación se pretende fomentar facilitando la posibilidad de recargar la batería en el propio aparcamiento.
Desde la perspectiva semántica o gramatical, y si tenemos en cuenta el tenor literal del precepto, la expresión legal «solo requerirá la comunicación previa a la comunidad», debemos concluir que no cabe imponer a dicho comunero exigencias no explicitadas en dicho art. 17.5 LPH.
Finalmente, la lógica jurídica conduce al mismo punto. Se trata de una instalación a realizar en un aparcamiento de un edificio en régimen de propiedad horizontal, esto es, en un espacio común, diáfano, en el que se accede a las concretas plazas de estacionamiento, delimitadas por líneas pintadas en el suelo, a través de carriles o calles, lo que significa que cada plaza linda con otra, con un carril o con la pared. Si tenemos en cuenta que el forjado (suelo y techo) y las paredes son elementos comunes y que la instalación de recarga exige un suministro eléctrico, que únicamente puede obtenerse a través de la oportuna conducción, es obvio que la misma deberá discurrir forzosamente por tales elementos. Dicho de otra manera, el legislador tuvo que representarse forzosamente que el cableado atravesaría elementos comunes. Si ello no obstante, introdujo esta norma sin aludir a dicha circunstancia ni al acuerdo de la Comunidad, es porque consideró que esta particular actuación quedaba excluida o al margen de las facultades de decisión de la Comunidad, que no podía oponerse a la práctica de la instalación, a salvo los supuestos antes mencionados.
La comunicación previa, aunque no está sujeta a una forma concreta, deberá tener el contenido suficiente para que la comunidad quede cumplidamente informada del trazado de la instalación a realizar y de los detalles esenciales de la misma, en particular los que permitan comprobar que la obra no va a suponer una afectación innecesaria o desproporcionada de los elementos comunes o un perjuicio para los demás comuneros.
Sin embargo, ello no implica la obligatoriedad de que la comunicación previa incluya necesariamente el detalle exhaustivo de todas las características y cuestiones técnicas de la instalación. Todo ello sin perjuicio, lógicamente, de que si, a posteriori, se demuestra que la omisión de datos en la comunicación previa propició la afectación innecesaria o desproporcionada de los elementos comunes o el perjuicio para los demás copropietarios, sea posible el ejercicio de las acciones pertinentes.
La obra debe seguir todas las especificaciones técnicas y de seguridad que resultaban de los correspondientes proyectos, diseñar el trazado y la ejecución para que cualquier intervención en elementos comunes sea imprescindible, proporcionada y no lesiva, evitando soluciones innecesarias o invasivas.
Ya la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Civil) de 1 de diciembre de 2025, EDJ 2025/776517, reforzaba una interpretación amplia y teleológica del art. 17.5 de la LPH afirmando que la comunicación previa basta incluso cuando hay una afección tangencial a elementos comunes como el forjado, y resulta idónea para construir un relato preventivo orientado a ejecutar la instalación con mínima intervención comunitaria y máxima seguridad jurídica.
Cuestión diferente al margen de la comunicación previa que merecería otro post sería estructurar correctamente la imputación del consumo y costes vinculados al uso del garaje y su electricidad, evitando trasladar gastos a quien no obtiene utilidad y reduciendo el riesgo de conflicto comunitario por reparto de costes
¿Puede una persona grabar una conversación en la que interviene sin el consentimiento del otro participante?
La respuesta exige partir de la doctrina constitucional y de su posterior desarrollo jurisprudencial. La STC 114/1984 constituye el pilar sobre el que se asienta esta materia. En esa resolución, el TC afirmó que el derecho al secreto de las comunicaciones no puede hacerse valer frente al propio interlocutor. Su finalidad es preservar las comunicaciones privadas frente a injerencias de terceros no autorizados, pero no frente a quien es destinatario del mensaje. En palabras del propio Tribunal, el secreto constitucional protege frente a interceptaciones externas, pues “no hay secreto para aquel a quien la comunicación se dirige”.
De ello se desprende que, si uno de los participantes decide registrar la conversación, no se produce una vulneración del artículo 18.3 CE: no existe una captación clandestina por un extraño, sino la conservación del contenido por quien forma parte legítima del intercambio. Distinto es cuando la grabación la realiza un tercero ajeno a la conversación. En tal caso, como también precisó el Tribunal Constitucional, se atenta contra el derecho reconocido en el artículo 18 CE, con independencia de otras consideraciones. La Constitución prohíbe precisamente esa injerencia externa no autorizada.
Esta diferenciación entre la grabación efectuada por uno de los interlocutores (admisible desde la perspectiva constitucional) y la llevada a cabo por un tercero (constitucionalmente ilícita) ha sido reiterada por la jurisprudencia posterior.
En esta línea se sitúa la STS 753/2024, de 22 de julio (Sala Segunda), que retoma y aplica esa doctrina en el ámbito penal. El caso se refería a una investigación por corrupción en la que la Audiencia Provincial había anulado diversas grabaciones realizadas entre particulares por considerar vulnerado el secreto de las comunicaciones, lo que condujo a la exclusión de gran parte de la prueba y a la absolución de los acusados.
El TS corrige esa interpretación y recuerda que el derecho al secreto de las comunicaciones opera frente a terceros ajenos al proceso comunicativo, pero no frente a quienes participan en él. Por tanto, la grabación efectuada por uno de los interlocutores, aunque el otro la desconozca, no supone por sí misma lesión del derecho fundamental.
La sentencia también advierte que no deben confundirse planos distintos de protección: el secreto de las comunicaciones tutela el canal de transmisión; la intimidad ampara contenidos de carácter estrictamente personal; y el derecho a no autoinculparse se proyecta en la relación entre el ciudadano y el poder público, no en conversaciones privadas entre particulares.
Con todo, el Alto Tribunal introduce un matiz importante: que la obtención de la grabación sea constitucionalmente legítima no implica que cualquier uso posterior resulte irrestricto. Su difusión o utilización puede entrar en conflicto con otros derechos fundamentales, como el honor, la intimidad o la normativa de protección de datos.
En definitiva, tanto el Tribunal Constitucional como el Tribunal Supremo coinciden en una idea central: el secreto de las comunicaciones no actúa como blindaje frente al propio interlocutor, sino como garantía frente a injerencias de terceros. La clave jurídica reside en distinguir entre quién realiza la grabación y cuál es el uso que posteriormente se haga de ella.
PACTOS DE SOCIOS: Sobre la prohibición de exigir unanimidad y el criterio del Tribunal Supremo
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1713/2025, de 26 de noviembre, se ha pronunciado sobre uno de los aspectos más comunes en los Pactos de Socios, nos referimos a las materias reservadas, esto es, a la exigencia de una mayoría cualificada para la aprobación de aquellos asuntos más relevantes o trascendentes para la compañía y/o sus socios.
En este sentido, la Ley de Sociedades de Capital, en su artículo 200.1. permite que para determinados asuntos, los estatutos pueda exigir un porcentaje de votos favorables superior al establecido por la ley, pero sin llegar a la unanimidad.
Se trata de una norma imperativa, que afecta por tanto al contenido de los estatutos, pero también constituye un límite para los pactos de socios, puesto que lo contrario, como señala la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo, supondría una fraude de ley, al tolerar un resultado prohibido por una norma imperativa.
No obstante lo anterior, en la mencionada Sentencia, el Tribunal Supremo concluye que la exigencia de una mayoría muy alta que, en la práctica, por la propia distribución del capital social, suponga que necesariamente todos los socios tengan que votar a favor para que se pueda alcanzar la mayoría establecida en el pacto de socios o en los estatutos, es válida, pues tal situación fue libremente consentida y aceptada por los socios en el momento de suscripción del pacto de socio.
Este pronunciamiento, podría afectar a la posición del Tribunal Supremo con respecto a la validez y la oponibilidad de los pactos parasociales. En anteriores resoluciones, el Tribunal Supremo ha venido reconociendo la validez de los pactos parasociales entre los socios firmantes, con base en el artículo 1255 CC (principio de autonomía de la voluntad), sin embargo, salvo para casos muy concretos, negaba su oponibilidad frente a la sociedad. Quizá con esta Sentencia el Tribunal Supremo estaría asumiendo su oponibilidad frente a la sociedad.
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DERECHO DEL SOCIO MINORITARIO AL REPARTO DE DIVIDENDOS
En una reciente Sentencia, de 11 de enero de 2023, el Tribunal Supremo ha fallado a favor del socio minoritario (titular del 49% del capital social) que impugnó los acuerdos de Junta de aprobación de las cuentas y aplicación del resultado y solicitó se acordara el reparto de dividendos a los socios.
Considera el Tribunal Supremo que resulta de aplicación el artículo 204.1 de la Ley de Sociedades de Capital alegado por el socio minoritario, y en virtud del cual se consideran impugnables aquellos acuerdos que lesionan el interés social en beneficio de uno o varios socios o de terceros, debiéndose cumplir tres requisitos cumulativos para ello: (i) que el acuerdo no responda a una necesidad razonable; (ii) que se haya adoptado en interés propio y (iii) que ocasione un perjuicio injustificado a los demás socios.
En el caso concreto, el Tribunal Supremo concluye que no había una necesidad razonable para el no reparto de dividendos, pese al acuerdo de refinanciación esgrimido por el socio mayoritario y al contar la sociedad con reservas suficientes. Entiende el Supremo que no se trata más que de una excusa injustificada para imponer el no reparto de beneficios, que directamente perjudicaba al socio minoritario que había dejado de obtener rendimientos económicos de la sociedad, mientras que el socio mayoritario seguía beneficiándose de los rendimientos que le proporcionaba su retribución como administrador.
Por otro lado, el Tribunal Supremo aclara que el mecanismo previsto en el artículo 348 bis de la Ley de Sociedades de Capital, no es el único con el que cuenta el socio minoritario para reclamar el reparto de beneficios, sino que dicho mecanismo es compatible con el ejercicio de otras acciones, como las de impugnación de los acuerdos que aplicaron el resultado de beneficios a reservas, o como las de responsabilidad frente a los administradores por el incumplimiento de deberes legales que constituyan presupuesto ineludible para la adopción del acuerdo de reparto de beneficio.
Por último, destacar que el Tribunal Supremo declara procedente que la Audiencia Provincial concretara el reparto de dividendos en un porcentaje concreto (exactamente, el 75% de los beneficios de los ejercicios 2014 y 2015), concluyendo así que ello no supone suplir la voluntad de la Junta General, y que de otra forma, la sentencia no resultaría efectiva, volviendo a dejar el acuerdo relativo al reparto de dividendos sometido a la voluntad del socio mayoritario.
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Los Estatutos Sociales pueden prever sistemas alternativos de retribución para consejeros, sin que tengan que considerarse cumulativos
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (la “DGSJFP”), mediante Resolución de 4 de junio de 2020, ha concluido que los Estatutos Sociales pueden recoger sistemas de retribución para consejeros ejecutivos que pueden considerarse alternativos y no necesariamente todos ellos como cumulativos.
La DGSJFP estima un recurso planteado frente a la resolución del Registrador Mercantil que suspende la inscripción de una cláusula de retribución de consejeros porque, a su juicio, según expresa en su calificación, “el sistema de remuneración de los administradores no puede quedar a la elección de la Junta General, entre los varios previstos estatutariamente, sino que todos los sistemas previstos deberán aplicarse de modo cumulativo”.
El Tribunal Supremo en su famosa Sentencia de 26 de febrero de 2018, resolvió la cuestión de que los sistemas de retribución de los consejeros (también de los consejeros ejecutivos) debía determinarse necesariamente en los estatutos de la sociedad. Sin embargo, respecto de la forma de determinación de los sistemas retributivos, si bien la Sentencia abogada por la “necesidad de una flexibilización”, no se llegaba a concretar el alcance de esta flexibilización.
En este sentido, la Resolución de la DGSJFP de 4 de junio de 2020 es importante, puesto que aclara el sentido de flexibilización y, en definitiva, ofrece seguridad jurídica.
En efecto, la DGSJFP concluye que son admisibles las cláusulas estatutarias que contemplen sistemas alternativos de retribución por los consejeros ejecutivos, de forma que sea el Consejo, a través de la aprobación del contrato con el consejero con funciones ejecutivas, quien determine, de entre todas las retribuciones previstas en los Estatutos, aquellas que se adecúen y adapten al concreto desempeño de las funciones de dicho consejero, sin que ello deba implicar una modificación estatutaria. En concreto, señala:
“… en la línea de flexibilidad que en la interpretación de los artículos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital patrocina la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018 y sigue la citada Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de octubre de 2018, debe admitirse que aun cuando los distintos conceptos retributivos de los consejeros ejecutivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos. De este modo se compatibiliza la debida protección de los socios, por cuanto se fijan en estatutos los posibles conceptos retributivos y se aprueban en junta general el importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores, con la adaptación a las necesidades de la práctica por cuanto se atribuye al consejo de administración la competencia de elegir, caso por caso, entre los distintos conceptos retributivos previstos en los estatutos aquellos concretos que deben incluirse en el contrato al que se refiere el artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital, sin necesidad de modificación estatutaria alguna.”
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