{"id":2306,"date":"2019-03-12T18:33:40","date_gmt":"2019-03-12T18:33:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.jghabogados.com\/en\/?p=2306"},"modified":"2019-03-12T18:47:24","modified_gmt":"2019-03-12T18:47:24","slug":"reforma-de-la-ley-de-arrendamientos-urbanos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.jghabogados.com\/en\/reforma-de-la-ley-de-arrendamientos-urbanos\/","title":{"rendered":"Principales aspectos de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos"},"content":{"rendered":"

Tras la corta vida que tuvo el Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre<\/strong>, de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler<\/strong> que modificaba, entre otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (\u201cLAU\u201d), al no ser convalidado por el Congreso ayer 6 de marzo de 2019, entr\u00f3 en vigor el nuevo Real Decreto- ley 7\/2019 de 1 de marzo<\/strong> (que igualmente se denomina de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y que vuelve reformar la LAU en el mismo sentido que el Real Decreto ley 21\/2018 a\u00f1adiendo algunas novedades.
\nEn primer lugar, debemos advertir que, aunque esta norma ha entrado en vigor, la misma deber\u00e1 ser convalidada en el plazo de 30 d\u00edas<\/strong> a contar desde su promulgaci\u00f3n por la Diputaci\u00f3n Permanente (dado que el Congreso estar\u00e1 disuelto en dicho momento). Si no se convalida volver\u00e1 a aplicarse el r\u00e9gimen anterior.
\nIgualmente, esta reforma no afecta a los contratos firmados con anterioridad a su entrada en vigor<\/strong>, a los que se aplicar\u00e1 el r\u00e9gimen anterior salvo que las partes pacten expresamente otra cosa.<\/p>\n

Novedades de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/span><\/h3>\n

\nDestacamos las siguientes:<\/p>\n

– Vivienda suntuaria<\/strong>. En el caso de que la vivienda tenga una superficie superior a 300 metros cuadrados<\/strong> o cuando la renta inicial en c\u00f3mputo anual exceda de 5,5 veces el salario m\u00ednimo interprofesional en c\u00f3mputo anual el contrato se regir\u00e1 por la voluntad de las partes y en su defecto, por lo dispuesto en la LAU, de manera que no estar\u00e1n sujetos a las limitaciones de la LAU los arrendamientos que cumplan alguna de estas condiciones
\n-Ampliaci\u00f3n del periodo de pr\u00f3rroga obligatoria del arrendamiento de vivienda, diferenciando entre que el arrendador sea persona f\u00edsica o jur\u00eddica. Se ampl\u00eda hasta 5 a\u00f1os el periodo de pr\u00f3rroga obligatoria<\/strong> para el arrendador persona f\u00edsica, y hasta 7 a\u00f1os para el arrendador persona jur\u00eddica.
\n–Ampliaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga t\u00e1cita<\/strong>. Si una vez transcurrido el periodo de pr\u00f3rroga obligatoria, ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar, el contrato se prorrogar\u00e1 durante tres a\u00f1os m\u00e1s, salvo que el arrendatario manifieste con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n de cualquiera de sus anualidades su voluntad de no renovarlo. En este supuesto no se diferencia si el arrendador es persona f\u00edsica o jur\u00eddica. Ahora bien, para que no tenga lugar la pr\u00f3rroga t\u00e1cita el arrendador deber\u00e1 preavisar con cuatro meses de antelaci\u00f3n y el arrendatario con dos meses de antelaci\u00f3n.
\n–Necesidad de que conste expresamente en el contrato la excepci\u00f3n a la pr\u00f3rroga obligatoria<\/strong> por necesidad de ocupar la vivienda arrendada. Para que no tenga lugar la pr\u00f3rroga obligatoria una vez transcurrido el primer a\u00f1o de duraci\u00f3n del contrato, es necesario establecer expresamente en el contrato que no proceder\u00e1 la pr\u00f3rroga en caso de que el arrendador necesite ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco a\u00f1os para destinarle a vivienda permanente para s\u00ed o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial. Conforme al r\u00e9gimen anterior, aunque no constara en el contrato esta salvedad pod\u00eda aplicarse si se dada la circunstancia descrita.
\n–Resoluci\u00f3n del derecho del arrendador<\/strong>. Si durante el periodo de prorroga obligatoria, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra, el arrendatario tendr\u00e1 derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpla el periodo de pr\u00f3rroga obligatoria. Una vez transcurrido el periodo de pr\u00f3rroga obligatoria si el derecho del arrendador quedara resuelto por las causas mencionadas, el contrato de arrendamiento quedar\u00eda extinguido, aunque la duraci\u00f3n pactada fuera mayor salvo que el contrato de arrendamiento hubiese accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos causantes de la resoluci\u00f3n del arrendador.
\n–Arrendamiento de vivienda ajena<\/strong>. Se introduce la novedad de mantener la vigencia durante el periodo de pr\u00f3rroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario.
\n–Enajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada<\/strong>. El adquirente de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante el periodo de pr\u00f3rroga obligatoria con independencia de que el contrato est\u00e9 o no inscrito en el Registro de la Propiedad. En contratos cuya duraci\u00f3n exceda del periodo de pr\u00f3rroga obligatoria quedar\u00e1 subrogado por todo el tiempo pactado salvo que se trate de un adquirente que re\u00fana los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
\nCuando las partes hayan pactado que la enajenaci\u00f3n de la vivienda extinguir\u00e1 el arrendamiento, el adquirente solo deber\u00e1 soportar el arrendamiento durante el tiempo que resta para cumplir el periodo de pr\u00f3rroga obligatoria.
\n–Actualizaci\u00f3n de la renta<\/strong>. Se limita la actualizaci\u00f3n de la renta, de manera que el incremento derivado de la actualizaci\u00f3n anual de la renta no podr\u00e1 exceder del resultado de aplicar la variaci\u00f3n porcentual experimentada por el \u00cdndice de Precios al Consumo a fecha de cada actualizaci\u00f3n, tomando como mes de referencia para la actualizaci\u00f3n el que corresponda al \u00faltimo \u00edndice que estuviera publicado en la fecha de actualizaci\u00f3n del contrato.
\n– Gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato<\/strong>. Ser\u00e1n siempre a cargo del arrendador cuando sea una persona jur\u00eddica.
\n– Limitaci\u00f3n de las garant\u00edas adicionales<\/strong> en contratos de arrendamiento de vivienda que no sean de larga duraci\u00f3n. En los contratos cuya duraci\u00f3n no sea superior a 5 a\u00f1os (si el arrendador es persona f\u00edsica) o 7 a\u00f1os (si el arrendador es persona jur\u00eddica), se limita el valor de la garant\u00eda adicional (cualquiera que sea su modalidad, es decir ya sea a trav\u00e9s de dep\u00f3sito o de aval bancario), hasta dos mensualidades de renta, sin perjuicio de la fianza legal que no sufre variaci\u00f3n alguna.
\nEn JGH & ABOGADOS<\/strong> tenemos una dilatada experiencia en la redacci\u00f3n de contratos de arrendamiento de todo tipo, as\u00ed como en la resoluci\u00f3n de conflictos entre arrendador y arrendatario y en desahucios, por lo que, tanto si es arrendador como arrendatario, no dude en ponerse en contacto con nosotros en el tel\u00e9fono 91.411.08.38<\/strong> o escribi\u00e9ndonos a trav\u00e9s del formulario web<\/a> o mediante el correo electr\u00f3nico info@jghabogados.com<\/a>, un buen contrato previene situaciones indeseables.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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